2025年12月12日

東京２３区で過去最高値の戸建て住宅、タワマンとどちらがお買い得？−Ｍ＆Ａの視点で考える

＜目次＞
■　住宅の「のれん」とは？
■　都心タワマンの「のれん率」は４００％超
■　地面に支えられた価格の戸建て
■　のれんに支えられる都心ブランド
■　「のれん」を買うか、「地面」を買うか

不動産調査会社の東京カンテイがまとめた東京２３区における2025年９月の新築小規模戸建て住宅の平均希望売り出し価格は８４２６万円と、2014年４月の調査開始以来の最高値を更新した。都心部のタワーマンションが土地価格を引き上げてきたが、ここに来て戸建て住宅が追いついてきた格好だ。そこで、マンションと戸建て住宅、そのどちらが「お買い得」なのか？　Ｍ＆Ａの視点から考えてみた。

住宅の「のれん」とは？

不動産価格を「純資産」と「のれん」に分解してみると、都市の住宅市場の構造が浮かび上がる。企業会計で「のれん（Ｇｏｏｄｗｉｌｌ）」とは、買収価格が純資産価値を上回る部分を指す。企業のブランド力や将来収益力を示す指標だ。

この視点を住宅に当てはめると、「販売価格－土地価格＝のれん的価値」として、建物やブランド、立地、共用施設などの無形的価値を測ることができる。ただし、会計上の厳密な「のれん」とは異なり、あくまでアナロジー（類比）であることに留意したい。

では、不動産の「純資産」をどう算定するのか？　純資産は、企業の解散価値の近似値とされる。解散価値とは、企業の解散後に残る金額を指す。これを不動産に当てはめると、建物を取り壊した後に残る土地価格が不動産の「純資産」と考えられる。

土地価格を「純資産」、販売価格から土地価格を差し引いた残りを「のれん」と見なせば、タワーマンションと戸建てには驚くほど大きな差がある。

都心タワマンの「のれん率」は４００％超

今回の試算では、港区内の代表的なタワーマンションである虎ノ門ヒルズ、白金ザ・スカイ、パークコート赤坂檜町ザタワー、ＧＬＯＢＡＬ　ＦＲＯＮＴ　ＴＯＷＥＲ（芝浦）の４物件を対象に平均モデルを作成した。六本木ヒルズのような敷地全体が複合街区になっている特殊例は除外している。

４物件を平均すると１戸の専有面積は８４㎡だが、敷地面積は約８２００㎡、総戸数は約７５０戸。これをもとに算出すると、１戸あたりの平均土地持分は８．７㎡（平均的な共用部・設備スペースを除く）となる。港区の2025年住宅地公示地価は１㎡あたり約４００万円であるため、１戸あたりの土地価格、つまり純資産は約３４８０万円にとどまる。

一方で、４物件の販売価格は平均で１億８０００万円。土地価格との差額１億４５２０万円が、いわば「のれん」的な価値である。販売価格に占めるのれんの割合（のれん率）は４１７％。支払額の８割以上が、土地という実物資産ではなく「無形の評価」となるのれんで構成されている計算だ。